Umowa na roboty budowlane jest skutecznym zabezpieczeniem interesów zarówno inwestora, jak i wykonawcy. Jakie elementy powinna zawierać, aby każda ze stron wywiązała się względem siebie ze swoich obowiązków?
Umowa o roboty budowlane – czym jest i co gwarantuje?
W świetle prawa umowa na usługi budowlane lub remontowe jest kontraktem i stanowi jedno z zabezpieczeń dla umawiających się stron. Każdorazowo dla umów o usługi budowlane podstawą prawną jest art. 674 Kodeksu cywilnego, który nakłada na wykonawcę zobowiązanie w postaci wykonania obiektu zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a na inwestora obowiązek przygotowania wymaganych prawem robót oraz czynności, w tym przekazania placu budowy, dostarczenia projektu, a także odebrania projektu i zapłaty ustalonego wynagrodzenia.
Często powielanym błędem, szczególnie w przypadku osób, które po raz pierwszy występują w roli inwestora, jest nieprawidłowe rozróżnianie umów. Umowa o roboty budowlane w myśl przepisów jest odrębnym kontraktem i nie należy jej zestawiać z umową o wykonanie projektu budynku. Geneza umowy o roboty budowlane wywodzi się z umów cywilnoprawnych, takich jak na przykład umowa o dzieło.
Umowa o roboty budowlane – formalności
Umowa o roboty budowlane musi być zawarta w formie pisemnej. Jej pierwszym elementem jest określenie stron, czyli wskazanie inwestora oraz wykonawcy. Mogą nimi zostać zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, a także jednostki organizacyjnie nieposiadające osobowości prawnej. Inwestorem zawsze jest podmiot zamawiający usługę, a wykonawcą jej realizator.
Następnym elementem jest wskazanie przedmiotu umowy. Ważne, aby poza ogólnym określeniem obiektu wskazać informacje bardziej szczegółowe – na przykład czy budynek będzie wyposażony w instalacje i urządzenia techniczne lub elementy małej architektury. Załącznikami do umowy powinny być: pozwolenie na budowę oraz wszelkiego rodzaju plany, projekty czy specyfikacje techniczne, które uszczegóławiają przedmiot umowy. Ponadto umowa powinna zawierać harmonogram prac, wymagania stawiane inwestycji, zakres i sposób wykonania oraz kosztorys.
Umowa o roboty budowlane musi zawierać obowiązki inwestora i wykonawcy. W przypadku strony zlecającej pracę winna odnosić się do przygotowania robót zarówno pod względem organizacyjnym, jak i finansowym, współudziału w podejmowaniu decyzji (w tym wyrażenia zgody na zatrudnienie podwykonawców), odbioru obiektu i ostatecznie zapłaty wynagrodzenia. Wykonawca z kolei zobowiązany jest do zabezpieczenia terenu budowy, wykonania zleconych w umowie prac oraz oddania wybudowanego obiektu.
Istotnymi zapisami są te dotyczące terminów realizacji poszczególnych elementów mowy, dlatego powinna ona zawierać w szczególności termin:
– przekazania terenu pod budowę,
– rozpoczęcia i zakończenia robót przez wykonawcę,
– form zabezpieczenia należytego wykonania przedmiotu umowy, wymaganych ubezpieczeń,
– płatności wynagrodzenia.
– jasne określenie procedury odbiorowej – odbioru częściowego lub końcowego robót,
– zasad i terminów usunięcia wad wykrytych przy odbiorze,
– zakresu rękojmi i gwarancji dla wykonanych robót,
– kar umownych i zasad odpowiedzialności stron,
Umowa na wykonanie robót budowlanych winna zawierać jasne zapisy dotyczące wynagrodzenia. Strony powinny w niej określić zasady jego wypłaty. Co ważne, inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia w przypadku niewykonania robót z powodu winy inwestora. Jednocześnie wykonawca może żądać od inwestora gwarancji zapłaty za wykonane roboty budowlane. Gwarantem jest najczęściej bank lub zakład ubezpieczeniowy, który zobowiązuje się do zapłaty oznaczonej w umowie kwoty.
Umowa powinna zawierać również zapisy odnoszące się do rozwiązania lub wypowiedzenia, natomiast odstąpienie od umowy regulowane jest przepisami Kodeksu cywilnego i może dotyczyć zarówno inwestora, jak i wykonawcy. Zazwyczaj, konieczność odstąpienia od umowy, wynika z faktu niewywiązania się kontrahenta z określonych obowiązków umownych.
W zapisach umowy o roboty budowlane należy także opisać reguły odpowiedzialności za szkody powstałe w wyniku nieprawidłowego wykonania umowy, opóźnienia w realizacji czy zwłoki. W przypadku wykazania wad budynku odpowiedzialność jest rozpatrywana w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego.
Realizacja prac budowlanych jest procesem skomplikowanym i wymagającym ścisłej współpracy pomiędzy inwestorem oraz wykonawcą ale i jego podwykonawcami. Ważne, aby obie strony umowy o roboty budowlane wyraźnie określiły swoje obowiązki co pozwoli na uniknięcie nieporozumień na etapie realizacji inwestycji. W tym kontekście istotnym staje się zredagowanie umowy w sposób dla obu stron jasny, czytelny i uwzględniający wszystkie elementy procesu budowlanego. Skorzystanie z pomocy kancelarii specjalizującej się w tego typu usługach prawnych będzie nie tylko pomocne, ale także pozwoli obniżyć ryzyko finansowe wynikające z niedotrzymania przyjętych postanowień przez jedną ze stron.